Annahmen sichtbar machen
Kaufpreis, Jahresnettomiete, nicht umlagefähige Kosten, Hausgeld, Rücklage, Leerstand, Modernisierung, Zins und Tilgung werden in nachvollziehbaren Szenarien statt in Einzelwerten betrachtet.
Rendite, Cashflow & Risiko
Trägt sich die Anlageimmobilie auch bei höheren Kosten?
Wir ordnen Miete, Eigentümerkosten, Finanzierung und Reservebedarf ein. Sie sehen, welche Annahmen das Ergebnis tragen und wo zusätzliche Prüfung nötig ist.
Musteranalyse
Eine Renditezahl erklärt noch nicht den Geldbedarf
Vereinfachtes Beispiel vor Steuern
900 € Kaltmiete minus 150 € Eigentümerkosten und Erhaltungspuffer minus 850 € Kreditrate ergeben 100 € monatlichen Zuschuss. Ein zusätzlicher Monat ohne Miete erhöht den jährlichen Geldbedarf um 900 €. Die Werte sind ein Rechenbeispiel, kein Objektangebot.
Der Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR) setzt den für den Kapitaldienst verfügbaren Überschuss ins Verhältnis zum Kapitaldienst. Im Beispiel sind vor der Kreditrate 750 € pro Monat verfügbar (900 € Miete minus 150 € Eigentümerkosten). Bei 850 € Kreditrate ergibt das einen DSCR von 750 / 850 = 0,88. Dieser Wert unter 1 zeigt, dass der laufende Betrag den Kapitaldienst nicht vollständig deckt. Die Berechnungsbasis muss bei jedem Objekt benannt werden.
Eigene Annahmen durchrechnenAnlageanalyse
Welche Szenarien eine Empfehlung tragen müssen.
Cashflow und DSCR prüfen
Die laufende Liquidität zeigt, ob eine Immobilie die Finanzierung trägt. WHC prüft Kapitaldienstfähigkeit, Reserven und Sensitivitäten, bevor Renditeversprechen übernommen werden.
Risiko und Exit einordnen
Zinsänderung, Mietausfall, Sonderumlage, Sanierungsbedarf, Mieterwechsel, Wiederverkauf und spätere Verwaltung entscheiden, ob ein Objekt wirklich zu Anlegerziel und Risikoprofil passt.
Ablauf
Vom Exposé zur belastbaren Kaufentscheidung.
Objektart, Lage, Mieten, Kosten, Unterlagenstand, Kaufpreis und Anlegerziel aufnehmen.
Rendite, Netto-Cashflow, Eigenkapitalbedarf, Kapitaldienst, DSCR und Reserven konservativ modellieren.
Leerstand, Zins, Mietausfall, Sanierungsbedarf, Sonderumlagen, Verwaltung und Wiederverkauf als Stresstest prüfen.
Objekt nach kaufen, verhandeln, weiter prüfen, zurückstellen oder ablehnen einordnen.
Offene Unterlagen, Verhandlungshebel, Finanzierungsfragen und Verwaltungsstart vor Reservierung klären.
Objektarten
Unterschiedliche Anlageobjekte brauchen unterschiedliche Prüfungen.
Eigentumswohnung als Kapitalanlage
WEG-Unterlagen, Hausgeld, Rücklage, Protokolle, Verwalterzustimmung, Mieterstruktur und spätere Sondereigentumsverwaltung sind kaufentscheidend.
Mehrfamilienhaus und Mietshaus
Mietliste, Leerstand, Instandhaltung, Betriebskosten, Modernisierung, Mietsteigerungsspielraum, technische Risiken und Verwaltungskapazität prägen den Wert.
Wohn- und Geschäftshaus
Gewerbemietvertrag, Restlaufzeit, Nutzung, Leerstandsrisiko, Ausbauzustand, Nebenkosten und Wiedervermietbarkeit müssen getrennt von Wohnmieten bewertet werden.
Studenten- und Pflegeimmobilie
Bei Studentenwohnungen zählen Wechsel, Mikrolage und Verwaltung; bei Pflegeimmobilien Betreiber, Pachtvertrag, Zweitmarkt und Wiederverkauf.
Häufige Fragen
Kurze Antworten zur Immobilien-Investmentanalyse.
Was prüft WHC bei einer Immobilien-Investmentanalyse?
WHC prüft Kaufpreis, Miete, Mietliste, Leerstand, nicht umlagefähige Kosten, Hausgeld, Rücklagen, Finanzierung, Eigenkapital, Kapitaldienst, DSCR, Instandhaltung, Verwaltung, Unterlagen, Risiko, Verhandlungshebel und Exit-Perspektive.
Warum reicht Bruttorendite nicht aus?
Bruttorendite ignoriert häufig Finanzierung, Tilgung, Hausgeld, Rücklagen, Leerstand, Reparaturen, Verwaltung, Sonderumlagen, Steuern und Wiederverkauf. Entscheidend ist, ob Netto-Cashflow, Liquiditätsreserve und Kapitaldienstfähigkeit langfristig tragen.
Was bedeuten Cashflow und DSCR bei einer Anlageimmobilie?
Netto-Cashflow zeigt, was nach Mieteinnahmen, Kosten, Rücklagen und Kapitaldienst übrig bleibt. DSCR beschreibt, wie gut der laufende Überschuss den Schuldendienst deckt. Beide Werte helfen, Renditeversprechen gegen Liquiditätsrisiken zu prüfen.
Welche Unterlagen werden für eine Anlageprüfung benötigt?
Benötigt werden Exposé, Grundbuch, Mietverträge, Mietliste, Nebenkostenabrechnungen, Hausgeld, Rücklage, Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Protokolle, Energieausweis, Flächen, Modernisierungshistorie, bekannte Mängel und Finanzierungsannahmen.
Welche Risiken gehören in den Stresstest?
Wichtige Stresstest-Faktoren sind Zinsanstieg, Anschlussfinanzierung, Leerstand, Mietausfall, Instandhaltung, Sonderumlage, Sanierungsbedarf, Betriebskosten, Verwaltungskosten, Mietregulierung, schwächerer Exit und längere Vermarktungsdauer beim Wiederverkauf.
Gibt WHC Finanzierungs-, Steuer- oder Anlageberatung?
WHC liefert eine immobilienwirtschaftliche Objekt- und Prozessprüfung. Finanzierung, Steuerberatung, Rechtsberatung und regulierte Anlageberatung bleiben Aufgabe der jeweils zugelassenen Fachleute.
Weiterlesen