Annahmen sichtbar machen
Kaufpreis, Jahresnettomiete, nicht umlagefähige Kosten, Hausgeld, Rücklage, Leerstand, Modernisierung, Zins und Tilgung werden in nachvollziehbaren Szenarien statt in Einzelwerten betrachtet.
Rendite, Cashflow & Risiko
Immobilien-Investmentanalyse in Gießen und Mittelhessen: Rendite erst prüfen, dann kaufen.
WHC prüft Anlageimmobilien nicht nur nach Bruttorendite, sondern nach Netto-Cashflow, DSCR, Kapitaldienstfähigkeit, Eigenkapitalbedarf, Finanzierung, Leerstand, Instandhaltung, Verwaltung, Mietvertragsqualität, Sanierungsrisiko und Exit-Perspektive.
So werden Renditeobjekte, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Studentenwohnungen und Pflegeimmobilien in Gießen, Wetzlar, Marburg und Mittelhessen nicht auf Prozentwerte reduziert, sondern als laufender Bewirtschaftungsfall geprüft.
Anlageanalyse
Welche Szenarien eine Empfehlung tragen müssen.
Cashflow und DSCR prüfen
Die laufende Liquidität zeigt, ob eine Immobilie die Finanzierung trägt. WHC prüft Kapitaldienstfähigkeit, Reserven und Sensitivitäten, bevor Renditeversprechen übernommen werden.
Risiko und Exit einordnen
Zinsänderung, Mietausfall, Sonderumlage, Sanierungsbedarf, Mieterwechsel, Wiederverkauf und spätere Verwaltung entscheiden, ob ein Objekt wirklich zu Anlegerziel und Risikoprofil passt.
Ablauf
Vom Exposé zur belastbaren Kaufentscheidung.
Objektart, Lage, Mieten, Kosten, Unterlagenstand, Kaufpreis und Anlegerziel aufnehmen.
Rendite, Netto-Cashflow, Eigenkapitalbedarf, Kapitaldienst, DSCR und Reserven konservativ modellieren.
Leerstand, Zins, Mietausfall, Sanierungsbedarf, Sonderumlagen, Verwaltung und Wiederverkauf als Stresstest prüfen.
Objekt nach kaufen, verhandeln, weiter prüfen, zurückstellen oder ablehnen einordnen.
Offene Unterlagen, Verhandlungshebel, Finanzierungsfragen und Verwaltungsstart vor Reservierung klären.
Objektarten
Unterschiedliche Anlageobjekte brauchen unterschiedliche Prüfungen.
Eigentumswohnung als Kapitalanlage
WEG-Unterlagen, Hausgeld, Rücklage, Protokolle, Verwalterzustimmung, Mieterstruktur und spätere Sondereigentumsverwaltung sind kaufentscheidend.
Mehrfamilienhaus und Mietshaus
Mietliste, Leerstand, Instandhaltung, Betriebskosten, Modernisierung, Mietsteigerungsspielraum, technische Risiken und Verwaltungskapazität prägen den Wert.
Wohn- und Geschäftshaus
Gewerbemietvertrag, Restlaufzeit, Nutzung, Leerstandsrisiko, Ausbauzustand, Nebenkosten und Wiedervermietbarkeit müssen getrennt von Wohnmieten bewertet werden.
Studenten- und Pflegeimmobilie
Bei Studentenwohnungen zählen Wechsel, Mikrolage und Verwaltung; bei Pflegeimmobilien Betreiber, Pachtvertrag, Zweitmarkt und Wiederverkauf.
Prüfmatrix
Welche Kennzahlen und Unterlagen vor einer Kaufentscheidung zusammengehören.
Eine Investmentanalyse ist belastbar, wenn sie Zahlen und Objektzustand verbindet. Ein hoher Mietmultiplikator kann akzeptabel sein, wenn Lage, Mietniveau, Instandhaltung, Finanzierung und Exit stabil sind. Eine scheinbar hohe Mietrendite kann dagegen kippen, wenn Hausgeld, Sonderumlage, Leerstand, Sanierungsbedarf oder Anschlussfinanzierung unterschätzt werden.
Kennzahlen nicht isolieren
Bruttorendite, Nettorendite, Kaufpreisfaktor, Eigenkapitalrendite, Netto-Cashflow und DSCR beantworten unterschiedliche Fragen. WHC stellt sie nebeneinander und zeigt, welche Annahme auf Miete, Kosten, Finanzierung oder Verkaufserlös reagiert.
Unterlagen gegenrechnen
Mietliste, Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Rücklage, Energieausweis, Grundbuch, Protokolle und Modernisierungshistorie werden nicht nur gesammelt, sondern gegen Exposé-Aussagen und Finanzierungsannahmen geprüft.
Stresstest vor Reservierung
Vor einer Reservierung sollte klar sein, was bei höherem Zins, schwächerer Miete, Leerstand, Mietausfall, Sonderumlage, Reparatur, Verzögerung oder niedrigerem Wiederverkauf passiert. So wird aus einer Renditechance eine tragfähige Entscheidung. In Gießen zählen zusätzlich Hochschulnähe, Pendlerlagen, Klinik- und Innenstadtbezug, Mikrolage, Wiedervermietbarkeit und Nachfrage im Umland, weil diese Faktoren Cashflow und Exit stärker beeinflussen als ein isolierter Prozentwert im regionalen Investorenalltag.
Verwaltung nach Kauf einpreisen
Kapitalanlage endet nicht beim Notartermin. Mietverwaltung, Sondereigentumsverwaltung, Dienstleistersteuerung, Reporting, Reparaturfreigaben und Rücklagenplanung müssen zur Renditeannahme und zum Zeitbudget des Anlegers passen.
Häufige Fragen
Kurze Antworten zur Immobilien-Investmentanalyse.
Was prüft WHC bei einer Immobilien-Investmentanalyse?
WHC prüft Kaufpreis, Miete, Mietliste, Leerstand, nicht umlagefähige Kosten, Hausgeld, Rücklagen, Finanzierung, Eigenkapital, Kapitaldienst, DSCR, Instandhaltung, Verwaltung, Unterlagen, Risiko, Verhandlungshebel und Exit-Perspektive.
Warum reicht Bruttorendite nicht aus?
Bruttorendite ignoriert häufig Finanzierung, Tilgung, Hausgeld, Rücklagen, Leerstand, Reparaturen, Verwaltung, Sonderumlagen, Steuern und Wiederverkauf. Entscheidend ist, ob Netto-Cashflow, Liquiditätsreserve und Kapitaldienstfähigkeit langfristig tragen.
Was bedeuten Cashflow und DSCR bei einer Anlageimmobilie?
Netto-Cashflow zeigt, was nach Mieteinnahmen, Kosten, Rücklagen und Kapitaldienst übrig bleibt. DSCR beschreibt, wie gut der laufende Überschuss den Schuldendienst deckt. Beide Werte helfen, Renditeversprechen gegen Liquiditätsrisiken zu prüfen.
Welche Unterlagen werden für eine Anlageprüfung benötigt?
Benötigt werden Exposé, Grundbuch, Mietverträge, Mietliste, Nebenkostenabrechnungen, Hausgeld, Rücklage, Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Protokolle, Energieausweis, Flächen, Modernisierungshistorie, bekannte Mängel und Finanzierungsannahmen.
Welche Risiken gehören in den Stresstest?
Wichtige Stresstest-Faktoren sind Zinsanstieg, Anschlussfinanzierung, Leerstand, Mietausfall, Instandhaltung, Sonderumlage, Sanierungsbedarf, Betriebskosten, Verwaltungskosten, Mietregulierung, schwächerer Exit und längere Vermarktungsdauer beim Wiederverkauf.
Gibt WHC Finanzierungs-, Steuer- oder Anlageberatung?
WHC liefert eine immobilienwirtschaftliche Objekt- und Prozessprüfung. Finanzierung, Steuerberatung, Rechtsberatung und regulierte Anlageberatung bleiben Aufgabe der jeweils zugelassenen Fachleute.
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