Rendite und monatlichen Geldbedarf getrennt rechnen
Worauf es bei diesem Thema ankommt.
Die Bruttorendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie sagt noch nicht, ob die Immobilie Ihre Finanzierung und laufenden Kosten trägt. Rechnen Sie deshalb zusätzlich den Geldüberschuss nach Eigentümerkosten und Kreditrate sowie einen Fall mit höheren Kosten oder ausfallender Miete.
So gehen Sie vor.
Eine Investitionsentscheidung braucht belastbare Eingangsdaten: Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, tatsächliche Miete, nicht umlagefähige Kosten, Rücklagenbedarf und ein konkretes Finanzierungsangebot. Kennzeichnen Sie angenommene Miet- oder Wertsteigerungen ausdrücklich. Ein positives Basisszenario ersetzt keine Liquiditätsreserve.
- 01Gesamtinvestition erfassen
Addieren Sie Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und anfängliche Maßnahmen. Legen Sie fest, welcher Teil aus Eigenkapital und welcher aus dem Darlehen bezahlt wird.
- 02Laufenden Geldfluss rechnen
Ziehen Sie von der Kaltmiete die Eigentümerkosten, einen realistischen Erhaltungspuffer und den Kapitaldienst ab. Tilgung ist ein Geldabfluss, obwohl sie Schulden abbaut.
- 03Belastungsfall prüfen
Rechnen Sie zusätzlich Leerstand, eine ungeplante Maßnahme und teurere Anschlussfinanzierung. Prüfen Sie, ob Ihre Reserve die Lücke tragen kann.
- 04Verkauf mitdenken
Betrachten Sie Restschuld, Verkaufskosten und mögliche Zielgruppen. Ein rechnerischer Wertzuwachs steht nicht als monatlich verfügbares Geld zur Verfügung.
Diese Punkte sollten Sie konkret prüfen.
- MieteVertragliche Miete, Zahlungseingang und angenommene Neuvermietungsmiete getrennt dokumentieren.
- HausgeldBei einer Wohnung umlagefähige Kosten, Verwaltung und Rücklagenzuführung unterscheiden. Nicht jeder Hausgeldanteil kann dem Mieter berechnet werden.
- FinanzierungZinsbindung, Tilgung, Restschuld und Reservebedarf aus dem Angebot übernehmen. Zinsen nach Ablauf der Bindung sind eine eigene Annahme.
- NachvollziehbarkeitJede Eingabe erhält eine Quelle oder die Kennzeichnung „Annahme“. Steuerliche Effekte und persönliche Eignung müssen gesondert geprüft werden.
So vergleichen Sie das Beispiel mit dem Rechner
Im Rechner lassen sich Miete, Eigentümerkosten, Rücklage und Finanzierung getrennt einstellen. Die Kreditrate ergibt sich dort aus Darlehen, Zins und Tilgung. Für einen Vergleich mit diesem Beispiel müssen die gleiche Monatsrate und insgesamt 150 € Kosten samt Reserve eingestellt sein; vor Steuern bleiben dann ebenfalls −100 € monatlich. Die voreingestellten Musterwerte des Rechners sind ein anderes Szenario.
Fiktives Monatsbeispiel ohne Steuer- oder Wertprognose
Annahmen: 300.000 € Kaufpreis, 30.000 € Kaufnebenkosten aus zusätzlichem Eigenkapital, 900 € monatliche Kaltmiete, 150 € nicht umlagefähige Eigentümerkosten einschließlich Reserve und 850 € Kreditrate aus Zins und Tilgung. Die Bruttomietrendite beträgt 10.800 € / 300.000 € × 100 = 3,6 %. Vor Finanzierung bleiben 900 € − 150 € = 750 € monatlich; nach der Kreditrate ergibt sich ein Cashflow von −100 € pro Monat. Ein Monat ohne Miete erhöht den jährlichen Geldbedarf von 1.200 € auf 2.100 €. Eine zusätzliche Reparatur von 1.000 € erhöht ihn nochmals auf 3.100 €. Steuern sowie Miet- und Wertänderungen sind in diesem Beispiel nicht angesetzt.
Häufige Fragen aus der Entscheidungsphase.
Welche Renditekennzahl reicht bei einer Anlageimmobilie aus?
Keine einzelne Kennzahl reicht aus. Bruttorendite, Nettorendite, Netto-Cashflow, Eigenkapitalbindung, Kapitaldienst, DSCR, Leerstand, Instandhaltung und Verwaltung müssen zusammen betrachtet werden.
Warum ist Liquidität bei Kapitalanlage-Immobilien so wichtig?
Liquidität entscheidet, ob Zins, Tilgung, Hausgeld, nicht umlagefähige Kosten, Reparaturen, Leerstand, Sonderumlagen und Mietausfall getragen werden können, ohne dass die Anlage unter Druck verkauft oder nachfinanziert werden muss.
Welche Unterlagen braucht WHC für eine Renditeprüfung?
Hilfreich sind Kaufpreis, Mietliste, Mietverträge, Nebenkosten, Hausgeld, Rücklagenstand, WEG-Protokolle, Instandhaltungshistorie, Energieausweis, Modernisierungen, Finanzierungskonditionen, Eigenkapital und geplante Verwaltungskosten.
Wann ist ein negativer Cashflow problematisch?
Ein negativer Cashflow ist besonders problematisch, wenn er nicht bewusst finanziert, nicht durch Tilgung oder Wertpotenzial erklärt und nicht durch Liquiditätsreserve abgesichert ist. Dauerhafte Unterdeckung erhöht das Risiko der Anlage.
Prüft WHC konkrete Anlageimmobilien in Mittelhessen?
Ja. WHC ordnet Objektdaten, Mietannahmen, Kosten, Verwaltung, Leerstand, Instandhaltung, Finanzierung, Exit und regionale Nachfrage für Anlageentscheidungen in Gießen, Wetzlar, Marburg und Mittelhessen ein.